Bochumer Straße 99 – Ein Großprojekt der Stadtentwicklung

Die Sanierungsmaßnahmen im Überblick

Nach dem Erwerb stand das Gebäude zunächst einige Zeit leer und musste zunächst zwischengesichert werden. Im Anschluss wurden die folgenden Maßnahmen durchgeführt:

1. Sicherung des Gebäudes: Untragbare Treppen und Decken wurden stillgelegt. 2019 stand das Gebäude schließlich endlich leer – trotz erheblicher Bauschäden und Wasserschäden im Prozess.
2. Prüfung und Ertüchtigung der tragenden Strukturen: Die Substanz tragender Wände, Decken und Wandbeläge wurde untersucht und saniert. Als bislang einzige Umbaumaßnahme wurde ein dreiläufiges Treppenhaus errichtet, um die unterschiedlichen Höhen der Bochumer Straße 99 und dem gleichzeitig sanierten Nachbargebäude an der Bergmannstraße 1 auszugleichen.
3. Betonwände im Erdgeschoss: Neue Betonwände wurden zur Stabilisierung eingezogen, besonders an Stellen, wo Fenster in den 1950er Jahren ohne Berücksichtigung der Statik vergrößert worden waren.
4. Spitzenerker: Da die Stahlträger korrodiert waren, wurde der Erker mit einem zusätzlichen Träger abgefangen.
5. Büroetagen: Eine komplexe Eisenfachwerkkonstruktion musste stabilisiert werden, da Querstreben nach dem Abriss eines Kamins fehlten. Holzstrukturen wurden überprüft, teilweise erneuert oder durch Stahlelemente ersetzt. Teils mussten neue Wände eingebaut werden, wo an Stellen bereits Hausschwamm entstanden war und das Holz zu sehr angegriffen wurde.
6. Schallschutz und Bodenaufbau: Um den Schallschutz zu verbessern, wurden die Böden angehoben und eine neue Installationsebene für Kabel und Heizungsleitungen geschaffen. Zuvor war der Schallschutz über eine Schüttung garantiert, die im Fehlboden zwischen den Holzbalken vorlag. Diese Balken mussten jedoch ausgetauscht werden – und somit auch die Schüttung.
7. Dachsanierung: Der gesamte Dachstuhl wurde ausgetauscht. Das Gebäude war zeitweise ein „Cabrio-Haus“ – und das im kalten Oktober. Zunächst wurde lediglich eine Notabdichtung installiert, weil die teils noch kaputten Wände die neue Traglast von oben nicht ausgehalten hätten. Zunächst wurden daher die Wände saniert und ausbetoniert, um dann finale Lasten aufs Dach zu legen. Die Traglasten wurden neu verteilt, um eine zukünftige Nutzung als Solar-Gründach zu ermöglichen.

Bauliche Herausforderungen

Die baulichen Herausforderungen waren enorm. Insbesondere aus statischer Sicht lagen bei diesem Altbau einige Besonderheiten vor.

Statische Sondersituationen:

• Im Erdgeschoss mussten Betonwände errichtet werden. Bei Altbauten ist die Statik nach heutigen Normen nicht mehr nachzuweisen, da Gebäude früher so konzipiert wurden, dass Grundrisse und tragende Wände über dem Erdgeschoss abgefangen wurden. Diese Lasten wurden über einzelne Stützen in den Keller abgewertet. Diese Instabilität glich einem Kartenhaus. Unsere Lösung: Neue Betonwände.
• Die von oben kommenden Lasten wurden von prächtigen Guss-Kamin-Stützen abgefangen. Diese Firmamente mussten wegen nicht nachweisbarer Tragfähigkeit und Brandschutzqualität ersetzt werden. In einer abenteuerlichen Zeit mussten die neuen Stützen entfernt und ausgetauscht werden, während oben alles abgestützt wurde. Kurz: Wir veränderten die gesamte Hauptstatik des Gebäudes.
• Im gesamten Haus versuchten wir, gewisse Elemente des Originalbaus beizubehalten. Das ist im Gebäude auch noch zu sehen – da wo Holzelemente auf Stahlträger treffen. Unser Statiker berechnet die Wechselfälle in diesem System ins Detail und fügte teils Stahlträger ein oder tauschte Balken auch komplett aus. Dieser Prozess war enorm komplex.

Aber auch über die Statik hinaus stellte uns das Gebäude vor besondere Herausforderungen. Ein Abriss und Neubau des Gebäudes kam schließlich auch deswegen nicht infrage, weil das Gebäude heutzutage wegen der hohen Dichte auf dem Eckgrundstück der Straße nicht mehr genehmigt werden würde. Eine Baulücke an dieser prominenten Stelle hätte katastrophale städtebauliche Weite gehabt.

Für die Sanierung entstand daraus die Herausforderung, dass wir keinerlei Höhen zum Hof verändern konnten und deswegen auch keine großen Veränderungen am Dach durchführen durften. Auch die eng bebaute Straße wurde für den Einsatz eines Krans zum Abtragen des Dachs oder auch für die Errichtung einer Baustelle zu einer großen Problematik.

Auf Grund des durch den Fördertopf begrenzten Finanzierungsproblems mussten wir uns permanent überlegen, welche Maßnahmen finanziell im Rahmen liegen. Sonderlösungen wie Dachterrassen oder Balkone mussten daher abgewogen werden.

Die Bochumer Straße als architektonisches Großprojekt

Die Sanierung der Bochumer Straße 99 war eine der komplexesten Baumaßnahmen der Geschichte des Quartiers. Besonders hervorzuheben ist die Zusammenarbeit eines hochspezialisierten Teams aus Architektin, Handwerker:innen und Bauleitung, die unter schwierigen Bedingungen arbeiteten. Für unsere Architektin kam außerdem die psychologische Herausforderung hinzu, das Team trotz ungewöhnlicher Arbeitsbedingungen zu motivieren.

Zukunftsperspektiven

Der Ausbau des Gebäudes steht nun bevor. Geplant sind als nächste Schritte:

• Einbau von Boden- und Wandbelägen
• Flexible Grundrissgestaltung mit modularen Trennwänden
• Installation von Elektrik und Sanitäranlagen sowie Elemente von weiteren Gewerken
• Einbau eines Fahrstuhls
• Anpassung der Außenwände

Nutzungskonzept:

• Erdgeschoss: Gastronomie
• Obergeschosse: Büroflächen mit Einzelräumen und offenen Bereichen
• Büronutzung flexibel: eine Firma kann alle drei Etagen mieten oder diese werden aufgeteilt
• Dachgeschoss mit Potenzial für Solar-Gründach
• Weitere Wohnflächen an der Bergmannstraße

Der Einzug wird im nächsten Jahr erfolgen. Dieses Projekt zeigt beispielhaft, wie eine Problemimmobilie durch gezielte Förderung und innovative Bauplanung in eine moderne, nachhaltige Nutzung geführt werden kann.

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